承诺书（声明书）是一种内涵十分广泛的法律文书，鉴于它在实践中的法律效用，目前已被人们所普遍采用。特别是一些地方的管理部门在遇到无能为力审查或因各种因素不便审查的事项或无把握的问题时，通常就会要求当事人出具自担其责的承诺书或有关真实性合法性的声明书，例如：在房屋权属登记为一人的情况下，其房屋进行交易时，如属未婚，则要求权利人出具未婚声明书。

声明多体现在民事、经济交往过程中，它以声明人意思自治为原则，用书面形式来体现。承诺书（声明书）经过签署，证明承诺人的真实意思表示，可以防止他人伪造、篡改或者冒名顶替，使声明书接受者和使用者消除疑虑。因为声明书系单方的法律行为，所产生的后果亦由声明人自行承担。

但是，由于行政行为属于公权行为性质，是否能为以及如何为均需严格依法而为，因此当事人是否有承诺声明以及如何进行承诺声明均不是判断行政行为是否合法有效以及工作人员是否有渎职责任的标准和条件。因此，承诺和声明在大多数情况下是一个道德规范范畴的内容，只有在法律法规有相关规定的情况下，承诺和声明符合法定形式才具有法律效力，才能成为房地产管理部门登记错误后免除责任的依据或者条件，如《房屋登记办法》第二十七条规定，“房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明‘补发’字样。”此处当事人的遗失声明就是法规所规定的声明书，符合法定形式就具有法律效力。

下面我们谈谈当事人承诺书（声明书）的相关问题。

一、声明书生效时间的判定

在实际业务操作中，声明书主要分为主张权利、放弃权利、承担义务、澄清事实四种，一般的声明书均自发表之时即生效，但放弃权利和承担义务的声明则需视其声明的时间而确定。如某债务人于 2006年 7月 8日发表声明：“本人自 2006年 3月 15日起对 XX债务承担清偿责任。”那么此声明的效力应溯及到 2006年 3月 15日，即从声明书所确定的时间起对上述债务承担清偿责任。也就是说如果发表声明的时间与所声称的时间不符，则以声称的时间为生效时间。需要特别注意的是声明书中所声称的时间如果是还未发生的时间，那么该声明应是无效的声明。声明书的内容只能是客观存在的事实，所声明的内容如果与事实（这里的事实是指推定的事实，如无相反的证据证明，则所声明的内容即为推定的事实）相符，那么该声明为有效声明，如果与事实不符，那么该声明即为无效，而在提前发表的声明中，则因所声明的时间还未发生，所声明的内容可能发生也可能不发生，即该声明所涉及的事实是一种不确定的事实，即使将来成为事实，该声明在发表时不可能推定出该事实，则该声明应属无效声明。如某声明人发表声明自愿放弃对 XX不动产的所有权，而在发表声明时其实际并未拥有不动产的所有权，那么该声明则是一个无效声明，就是以后合法取得了该不动产的所有权，该声明仍然无效，要使声明书有效，必须在取得不动产所有权后另行发表声明。概括地说声明内容的时间只能早于或等于发表声明的时间，而不能对将来的事情发表声明，将来的事情是不可能推定其为事实的。

二、当事人承诺书（声明书）产生风险的主因

第一，房管人员办证理念和思维出现偏差。物权法刚刚实施不久，相应的配套规定还没有出台，相应的理论体系和实践存在不成熟之处。基于此，房屋登记人员办证理念不完全统一，在思维上容易出现偏差，这些偏差会潜移默化地表露在对法理的认识和实务的操作方面。

第二，实务操作的格式化容易造成房屋登记人员思维方式的固定化。对当事人具有单方承诺书（声明书）涉及的登记事项，办证操作即简单又固化，登记人员在办理具有声明书房屋登记时时易出现惰性的思维和机械的操作方式，只注重形式而忽视了承诺书的内容。

第三，当事人为达到其个人的目的或谋取利益，会不择手段，因此虚假材料、冒名顶替、隐瞒事实等情况的出现也成为必然现象，这对房屋登记部门而言也容易出现风险。

三、当事人承诺书（声明书）容易出现风险的问题

一是关于承诺人声明人的意思表示。此方面容易产生于三个方面的问题。首先，须确保声明书体现的是声明人的真实意思表示。意思表示是声明人做出民事法律行为的核心要素和必备要件，无意思表示不足以成为民事法律行为。其次，声明书体现的是声明人旨在设立、变更或终止一定民事法律关系的书面表示行为，因而声明书必须在房屋登记人员面前亲自做出，当场签字按手印。最后，由于一些客观的因素，对于年老体弱者或不识字、不能签名者，如果在办证过程中所有公证材料上仅以盖章形式代替，未按手印并建立声明人的指纹档案备查，未拍照或者摄像，随着时间的推移，当事人或者利害关系人可能会以此为由向房屋登记部门提出异议，就很容易引发争议。

二是对声明内容和提交材料的审查。声明书一般都注重于意思表示和行为能力，对声明所涉及事实和内容只要不违反法律和公序良俗就可以，声明行为所产生的责任和后果也由声明人自己承担，所以对声明所涉及事实和内容的论证思考就不充分或者不严密。但房管人员应当遵守法律，坚持客观、公正的原则，在办理具有承诺书（声明书）业务过程中，要仔细审查，如果因为审查不仔细而导致撤证的情形发生，房管部门仍然需要承担相关的责任。

三是告知义务履行方面。房管部门受理申请后，应当告知当事人申请事项的法律意义和可能产生的法律后果，告知其在办理业务过程中享有的权利和承担的义务。告知义务是行政主体的法定义务，不履行告知义务就违反了行政程序。在办理具有承诺书（声明书）业务过程中，房管人员在办证过程中对主张权利、放弃权利、承担义务、澄清事实四类声明书未加仔细研究，告知内容既简单又无针对性，有些内容应告知而实际未告知，这也可能会因未充分履行告知义务而导致当事人对声明内容及后果产生误解，并因此而引发争议。

四是声明人用欺诈、隐瞒事实等方式欺骗房管登记部门的。部分当事人为谋取个人的私利采用欺诈和隐瞒事实等方式欺骗房管部门，一类是提交的材料均系真实，而当事人却是冒名顶替的，另一类是当事人身份是真实的，所提交的材料却是虚假或者经过篡改的。声明人用欺诈和隐瞒事实等方式欺骗房管部门后，如果声明所涉及的财产或者权利已经发生变更或转移，真正的权利人或者利害关系人一旦提出异议，房管部门将非常被动，上述情况也是房管部门目前较难处理的一类问题。

四、房管部门对当事人承诺书（声明书）须把握的基本点

一般来说，房管部门办理具有承诺书（声明书）业务中，审查的内容和注意的事项主要有以下四个方面：

第一，声明体现的是声明人意思自治的原则，系声明人的真实意思表示，意思表示是声明人做出民事法律行为的核心要素和必备要件，同时声明人在办理具有声明书的业务时应具有相应的民事行为能力。

第二，声明书是一种明示的书面表示行为，且必须是声明人在房屋登记人员面前亲自发表，当场签字按手印，而不得委托他人代理。

第三，房管部门应严格审查声明人的意思表示行为的真实性， 声明的内容不得违反法律和公序良俗，应明确声明书发表后所产生的法律责任和后果均由声明人自己承担。

第四，对涉及财产所有权变更、转移或者人身关系方面的声明，需注意审查声明的事实和内容，并进行必要的论证、核实和公告，其目的在于防止欺诈等行为的产生和造成不良的社会影响。

五、如何防范承诺书（声明书）的风险

第一，不断提高房管登记人员识别虚假材料和辨别当事人真实身份的能力。在加强培训的基础上，办证人员需要多学习一些业务外的知识，力求通过仔细辨别、询问核实、相互印证、委托鉴定等多种手段杜绝虚假材料，正确辨别当事人的真实身份。

第二，对年老体弱或者不识字、不能签名者，建议拍照、摄像并建立声明人的指纹档案，通过摄像等手段可以正确、真实地记录声明人在办理业务时的具体情形，可以避免当事人或者利害关系人以不识字、不签名、对声明内容不明确或不理解等为理由提出异议。

第三，充分履行好告知义务，认真做好记录。房屋登记人员应告知声明人的基本权利和义务，又要告知声明人对声明书应承担的法律后果，以及声明人举证不实或陈述虚假应承担的法律责任，同时还应告知声明人在声明做出后，不能随意反悔或者撤销声明，声明书所产生的法律责任和后果均由声明人自己承担。

第四，声明人所写的声明书最好经过公证机关的公证或者律师的见证，意义在于防止声明人作假，消除接受该声明书的房管部门的疑虑。