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住房专项维修资金归集中存在的问题探讨
  发表日期:2008年9月5日    本文共浏览5273 次      作者:文明   【编辑录入:szf2008
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住房专项维修资金归集中存在的问题谈谈

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专项维修资金制度是《物业管理条例》确定的物业管理七项基本制度之一。《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金……”20082月建设部、财政部发布实施的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十二条规定:物业管理区域内业主大会或者业主代表大会成立后,应当设立物业维修资金……”。在物业区域内建立统一的专项维修资金制度,其主要目的是解决在多元化住房产权结构下,共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题。通俗地讲,物业维修基金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金”。如果不归集物业维修基金,将无法保障物业业主正常的工作、生活环境,更谈不上提高生活的质量和品味。从19911月开始,各地逐步建立了这项制度,并在实践中发挥了非常重要的作用。但也出现了不少的问题。尤其是管理中不规范的问题,如一些不法开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位“代收” 住宅专项维修资金后并不上缴代管部门,而是挪用、侵吞住宅专项维修资金,这已经严重影响到专项维修资金的统一管理、有效监督和安全使用。如何看待住宅专项维修资金归集“代收”环节中的风险及如何防范此种风险,使住宅专项维修资金既管理规范有序,又能充分发挥作用,使业主使用便捷,物业维修及时。文章就此提出一些观点和体会。[桂林律师网-宋正发律师-企业法律顾问].53787962008-9-5

住宅专项维修资金的归集有多种途径,“代收”是其中的一种方式。住宅专项维修资金的“代收”是指开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位,直接向购房人(房屋所有权人)收取住宅专项维修资金,集中向住宅专项维修资金主管部门确认的专门管理银行帐户归集的行为。许多物业管理区域通过“代收”建立了住宅维修保障机制“,代收”属于住宅专项维修资金归集程序的中转环节。它具有“两面性”,一方面提高了办事效率,方便群众;另一方面可以增加“代收”单位的现金流。如何加强住宅专项维修资金“代收”环节中的监管,避免和防范风险,是全体业主(房屋所有权人)关注的问题。[桂林律师网-宋正发律师-企业法律顾问].53787962008-9-5

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一、住宅专项维修资金“代收”的风险

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当前一些不法开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位“代收” 住宅专项维修资金后并不上缴代管部门,而是挪用、侵吞住宅专项维修资金。这不仅损害了业主的利益,而且扰乱了住宅专项维修资金的保障秩序。住宅专项维修资金“代收”中出现的问题,表明“代收”确实存在着法律和程序上的风险。

“代收”中的法律风险主要体现在两个方面:一是 “代收”主体不具有法律资格,同时“代收”双方没有书面合同或约定,只有收据。二是“代收”资金缺乏监督,资金的管理、最终去处、使用等情况不明确,个别开发建设单位或物业服务公司,将“代收”业主的住宅专项维修资金挪作他用,业主发现问题后向有关部门反映,但由于双方没有合同约定,且主管部门无权定性,问题解决起来相当复杂。

就程序上讲开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位等“代收”住宅专项维修资金后,在向专项维修资金主管部门确认的专门银行管理帐户归集前,“代收”资金实际上处于游离状态,游离于有效的监管之外,“代收”易形成“代管”,这种不恰当的程序使开发建设单位或物业公司客观上存在随意支配住宅专项维修资金的可能。

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二、专项维修资金“代收”风险的形成

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1.不当利益驱使。“代收”单位代收房屋所有权人的住宅专项维修资金后,随着资金量的不断集中,资金规模呈现量增势优的态势,资金周转所产生的利润,易诱使个别单位铤而走险违规操作。他们坐支专项维修基金,或以社区建设为由,擅自占用、套用、挪用住宅专项维修资金,造成大量资金不当流失。

2.政策法规滞后。《物业管理条例》虽然明确指出“按照国家有关规定交纳专项维修资金”,但对涉及挪用专项维修资金的主体界定不确切;虽然要求“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”,但20082月《住宅专项维修资金管理办法》实施前全国对住宅专项维修资金的管理缺乏统一规定,资金归集过程中面临的许多新情况,仅凭地方政府规章管理,力度显然不够。

3.撞击政策空档。个别开发建设单位和物业服务公司,利用住宅专项维修资金政策管理上存在的新情况,放任自己的作为,撞击政策管理空档。“代收”业主缴纳的住宅专项维修资金,不及时向银行归集,把业主的住宅专项维修资金纳入自己的使用范围。一是 “代收”变为“代用”,个别开发建设单位或物业服务公司擅自以小区公共设施更新、修缮等名义占用专项维修资金。二是“代管”变为“代用”“,代管”单位随意动用专项资金,且维修主体模糊,财物账目混乱。三是“代管”形同虚设,按规定“代收”单位不具备对住房专项维修资金的管理资格,而他们却将住宅专项维修资金纳入自己的管理帐户,业主的专项维修资金处于 “游离”和“失控”状态。四是“代收”失去监督,个别开发建设单位或物业服务公司“代收”业主住房维修资金后,一方面不及时、不如实向银行账户归集,另一方面又不向业主通报资金“代收”、“代管”情况。

4.业主重视不够。一是买受人购房时大多只关心房屋的环境、位置、价格、面积等因素,对开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位等“代收”住宅专项维修资金的行为没有引起重视,感到自己所缴纳的住宅专项维修资金和购房款相比金额不大,且售房单位出具收据,有规范的购房合同,认为房屋所有权在合同中明确了,相关事宜就解决了;二是购房人和售房单位对维修资金的“代收”行为没有明确的合同约定,弱化了购房人的权益主张。

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三、住宅专项维修资金“代收”风险的防范

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“代收”在住宅专项维修资金的归集程序中是一个中转环节,虽然20082月实施的《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条;“违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书……”,明确了相关行为的法律责任,但加强管理、严格监督,依法规范中转环节中的操作行为,仍是防范专项维修资金不当流失的重要举措。

1.树立维权意识。住宅专项维修资金所有权属于购房人所有,是住房安全保障的储备金,不能随意交给没有管理资格或缺乏诚信的单位代收或代管,要依法缴存到住房专项维修资金监督管理部门指定的专门银行账户,买受人购房时应当尽量避开“代收”中转环节,直接到住宅专项维修资金监督管理部门办理相关缴存手续。

2.完善必要手续。确需开发建设单位、物业服务公司或公有住房单位代缴的,必须完善代缴法律文书,明确违约责任和赔付标的,规定时间,双方约定必须在办理房屋权属登记前,将住宅专项维修资金归集到住宅专项维修资金监督管理部门确定的专门帐户。业主缴纳房屋维修资金后,对“代收”资金的管理和去向要同步跟踪,发现“代收”单位有违约行为,要及时通过司法程序解决。

3.一次性代缴到位的方法。即开发商在售房时就与购房人签订代收代缴协议,在办理初始登记时一次性将物业维修资金代缴到位,对个别项目确因未出售房屋太多而开发商垫交有困难的。也要采取抵押或书面协议的方式进行约定,防止开发商在房屋清盘后,不履行代收代缴义务,使物业维修资金流失。

4.尽快解决“代收”、“代收”过程中相关违法行为的司法定性问题.住宅专项维修资金归业主所有,任何单位和个人不得侵占。司法部门应尽快对“代收”挪用、违规“占用”住宅专项维修资金的行为,从司法角度予以认定或定性,授权房地产主管部门对违规“代收”的行为进行处罚,切实维护业主的合法权益。


责任编辑:szf2008

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