房屋买卖双方当事人均已死亡的房屋过户问题该如何处理
【案件情况】
1986年6月张老头(卖房人)和李老头(买房人)双方签订房屋买卖协议,并有当时的村委会主任苗某见证,当年李老头交付完房款后,张老头也将该房屋交付李老头及其家人使用,但当时未到相关部门办理任何房屋产权转移登记手续。现如今原买卖合同双方当事人都已经死亡,虽双方原签有房屋买卖协议,同时还有第三人作证,并且购房人及其家人已居住并使用该房屋20余年,双方法定继承人对该房屋买卖事实也认可,但李老头的继承人小李现在办理该房屋所有权的转移登记仍遇到麻烦。小李曾到房屋权属登记管理部门申请房屋权属转移登记,被房管部门告知到人民法院打确权官司或者到公证处进行该房屋买卖的公证。但法院以诉讼当事人已死亡,没有明确的原告和被告为由裁定不予受理,公证处也以类似理由同样不予受理。那么,对这一特殊情况权属登记管理部门能否办理转移登记手续?应如何办理?
【法律分析】
1. 虽然德国、瑞士及我国台湾地区的物权法制度都规定,公开、和平、持续占有他人未经登记的房屋达到一定年限(通常为10年到20年),原权利人未主张权利的,占有人便可取得该房屋的所有权,并可要求房屋权属登记部门进行权属登记。但是我国现行立法采取的是单一时效体例,只规定诉讼时效而无取得时效(占有时效)。所以,在本案中,小李不能依据占有时效来要求房屋权属登记部门为其进行房屋权属登记。
2.根据《中华人民共和国继承法》第三十三条:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。可见,只要继承人继承遗产的在遗产实际价值范围内有义务依法清偿被继承人的债务。也就是说,继承人虽然不是被继承人的债务的直接当事人,但会因继承这一法律行为而导致继承人成为被继承人债务的当事人,从而取得主体资格,有权处理被继承人的债务。
因此,虽然卖房的人和买房的人都已经死亡,但他们的继承人有权处理原来的债权债务,即继续完成原来的房屋买卖。
3. 根据建设部《房屋登记办法》第三十三条:申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定,继承房产,应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
根据上述规定,虽然卖房的人和买房的人都已经死亡,但房屋权属登记管理部门仍可以为其继承人办理权属转移登记手续。首先由购房者的法定继承人和买房的法定继承人到公证机关办理“继承权公证书”,注意不是案例中所要求的对该房屋买卖合同的公证;再由购房者的法定继承人提出申请,填写有关表格,并由卖房者的法定继承人签字同意;在提供双方身份证明、房屋权属证书、买卖合同和其他必要材料后,进行公告程序,经公告无异议或异议不成立后给予办理房屋权属转移登记手续。
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