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是否登记为夫或妻一人名下的房产还属夫妻共同财产
  发表日期:2008年12月3日    本文共浏览7554 次      作者:桂林律师宋正发   【编辑录入:szf2008
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是否登记为夫或妻一人名下的房产还属夫妻共同财产

一、“夫妻共同财产”在权属登记中出现的问题
● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3

所谓夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。

对可能是“夫妻共同财产”的房地产如何进行权属登记问题是长期困扰房地产登记机关的老大难问题。房地产登记机关常要面临的困难、尴尬情况是:已经登记在夫或妻一方名下的房屋,登记名义人将该房屋出售给他人,向登记机关申请房屋所有权的转移登记,登记机关予以办理。但如其配偶认为房屋是夫妻共同所有财产,登记机关办理转移登记侵犯了其合法权益而提起行政诉讼,结果可能是登记机关的败诉;假若登记机关为避免上述败诉风险,对于转移房屋所有权的登记申请,均要求原所有权人提供配偶同意的证明。而对于无配偶者,由于其难出具有效单身证明,登记机关不予办理,此时申请人如提起履行职责之诉,登记机关也将因行政不作为而败诉;无奈之下,对于无配偶者,登记机关可能要求其作出无配偶的书面具结,即可办理登记。但当事人如果确有配偶而隐瞒事实,提供了虚假的具结书,其配偶以登记机关为被告提起诉讼,登记机关往往难免因登记不实而败诉,也极可能陷入行政赔偿的泥潭。

二、我国现行法律对“夫妻共同财产”的规定
● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3

现行《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”。

其中第(四)项中提到“本法第十八条第三项规定的除外”。第十八条规定的是属于夫妻一方的财产,其第三项为:“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。

对于第(五)项“其他应当归共同所有的财产”,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(简称《婚姻法解释二》)第十一条对此做了明确的列举,指的是:“(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”。

从上述条文中显然可以发现,立法的本意是指婚后新增的财产才是夫妻共同财产,而且这里的“财产”是一个总体的、价值层面上的概念,不是具体的、实物层面上的概念。

在这里可以对《婚姻法》第十七条第一款所列举的五种夫妻共同财产的情形逐一分析。

(一)“工资、奖金”,属于劳动所得;

(二)、(三)均是“收益”,是指通过资产取得的财富增加值(知识产权也是一种资产);

(四)是无偿从他人处取得的财富;

(五)根据《婚姻法解释二》,也是指一方的财富增加值。

可见,婚姻关系开始的瞬间,所谓“夫妻共同财产”为零;其后,在婚姻关系存续期间,符合上述五项之一的、夫妻任何一方增加的财富,即归入“夫妻共同财产”,使共同财产在价值量上得以增加、累积。这就是夫妻财产的“婚后所得共同制”。

通过以上分析,可以发现,《婚姻法》把“夫妻共同财产”界定为婚姻关系存续期间“所得”的财产而不是“取得”的财产,这一表述是十分严谨的。“所得”,是财产的增加值,是一种抽象的、量的概念;“取得”,则是针对特定标的的占有、控制,是一种具体状态。取得某房屋的所有权,并不一定是婚姻关系存续期间的“所得”,因为它可能是以婚前财产购买的,是个人财产的转化形式。

把握了“所得”与“取得”的区别,就不难看出,购买房屋并不一定是财产的增加,出售房屋也并不意味着财产的减少,房屋的购买与出售只是财产外在表现形式的变换。购买了房屋,“取得”了所有权,并没有发生“所得”,相反可能因为支付税收而减少了“所得”;而出售房屋,“丧失”了所有权,但由于溢价的缘故,产生了收益,实际上可能发生了“所得”。所以,不能将婚后“取得”的房屋简单地归入“夫妻共同财产”。如果一个人用婚前个人财产在婚后购买了一套房屋,却被归入“夫妻共同财产”,这实际上是夫妻财产的“一般共同制”,即把夫妻的婚前财产和婚后所得均归入共同财产,完全违反了我国夫妻财产“婚后所得共同制”的基本原则。

值得注意的是,《婚姻法》第十九条第一款还规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定”。这表明,即使财产符合第十七条第一款规定的五项之一,也必须是在夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产没有约定或约定不明确的情况下,才属于夫妻共同财产。

三、登记机关没有查明房屋是否属于“夫妻共同财产”的能力和义务
● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3

从上面的分析可知,婚姻关系存续期间购买的、登记在夫或妻一方名下的房屋,并不当然属于“夫妻共同财产”。首先,要看夫妻之间的财产约定;其次,要看房屋的来源,是有偿取得还是无偿取得,如果是无偿取得,要看被继承人或赠与人是否明示过仅归一方所有;如果是有偿取得,还要判断支付的对价(购房款)是一方个人财产,还是夫妻共同财产,或是二者兼有之。

试举一例:婚前男方得到父母赠与的20万元、男方自己婚前积蓄20万元、夫妻婚后数年共同积攒20万元。男方用这60万元购得房屋一套,购房合同以男方名义签订,房屋所有权登记在男方名下。数年后男方将房屋出售,获80万元。如何判断夫妻共同财产?应作如下理解:购得房屋时,其价值是60万元,其中40万元是男方的个人财产,20万元是夫妻共同财产;售出时房屋价值80万元,其中40万元是男方的个人财产,夫妻共同财产除原先的20万元以外,增值的20万元也是夫妻共同财产,因其可归入婚姻关系存续期间“经营的收益”,是婚后“所得”。

可见,对于婚后购买的房屋,很难简单地说“是”或“不是”夫妻共同财产,它往往兼具个人财产和共同财产的成分,只有查明购房资金的来源才能做出正确判断。如果要求登记机关去查明,则既超出了登记机关的能力,也缺乏法律依据。登记机关若勉强为之,就必然发生本文开篇所提出的问题。

四、登记机关对“夫妻共同财产”进行权属登记的出路
● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3

上述“夫妻共同财产”登记问题产生的根源,其实很简单,就是源于行政的偏差,房地产登记机关做了不该做的事。登记机关出于保护产权人利益的良好初衷,包括对婚前、婚后,建造、购置,继承、受赠,判裁、约定,以及各自所有、共同所有、按份共有等等,无一不在审查之列,又无一不是容易陷入纷繁复杂的调查。

其实,登记机关对“夫妻共同财产”进行权属登记的出路,就是清楚地告知产权申请人,对登记为一人名下的产权,房产证或登记簿上的产权人可直接办理房产业务,登记机关将不再审查是否夫妻共有。将原来对“是否夫妻共有产权”的行政审查行为,改为对“共有房屋,应当由共有人共同申请登记”的法规提示和告知,对夫妻共同房屋是否进行共同登记交由夫妻当事人自行抉择。这也就使得登记机关依法跳出了夫妻共有房屋的权属登记管理的沼泽地。这是一条法律与现实相结合的改革出路。

房屋权属登记机关确认权利人的基础是相对人在申请登记前就业已存在的民事法律关系,亦即是对法律事实的确认,而不是对客观事实的确认;登记行为本身既无权创设或确立新的权利义务关系,也无权剥夺和否定既已存在的这种关系。不动产的权属关系、处置有否经过其他共有人同意、处置所得的资金该如何分配等等,纯属法律调整界定的范畴,应由当事人依法行事,而不应是登记机关的审查责任。

一处房产是否共同购买,订立合同的当事人最清楚,夫妻双方也更知道是否需要共同签订合同或共同登记为产权人,而登记机关是不甚清楚的。将是不是共有、要不要共同申请交由最清楚的当事人自己去定夺、去负责,岂不是更好吗?

有人要说,业已登记的房屋产权必须具有公信力,此话不假。所谓公信,是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。但公信力不是无本之木、无水之源,它必须建立在民事关系的可靠、稳固和民事主体的守法诚信上,当然也包括行政工作人员的依法行政和敬业负责。至于这其中的哪节链条断裂,所致公信力丧失,也只是民事法律基础关系的崩塌。如果一定要求完全彻底的公信力,那么政府岂不是完全彻底包办代替了民事行为?

200871开始,《房屋登记办法》对这一想法给予了法律上的肯定,其第十三条规定,“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。”“共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。”也就是说,夫妻共有房屋权属登记应当由夫妻共同申请登记,将同时注明夫妻二人的姓名,并标明“共有”的字样。如果只登记夫或妻一方的名下,那么在房地产权属登记层面将不视其为共有财产,登记的一方享有对该房屋的处置权利。这也就是允许夫妻双方达成共识,房地产权属登记薄上的登记人可以独自办理卖房、贷款等事项,而法律可以认可买房人的行为。如果房屋权属登记出现争议,只能由夫妻双方解决。● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3

责任编辑:szf2008

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