开发商未按约定办理房屋初始登记是否应承担违约责任问题
2002年6月,桂林朱某与桂林某房地产开发公司签订《商品房预售合同》,购买该公司开发的第三期楼盘房屋一套,房价51万余元。某房地产开发公司承诺在取得《住宅交付使用许可证》后的60个工作日内办理房地产初始登记手续,即取得大产权证;取得大产权证后30日内,双方签署《房屋交接书》,签署之日起30日内,向房地产交易中心申请过户,申领房地产权证(小产权证)。2003年4月15日,某房地产开发公司取得朱某房屋的《住宅交付使用许可证》。次月,某房地产开发公司向房地产交易中心申请“大产权证”未果。直到2004年6月29日,某房地产开发公司方取得该“大产权证”。
拖延一年才办出“大产权证”,这直接影响到了朱某等业主办理过户手续。他们认为房产商将三期房子造到二期地块上,才造成迟延办证的后果,严重侵害了自己的合法权益。遂请求法院判令某房地产开发公司支付违约金415万余元。
某房地产开发公司辩称:三期“大产权证”未能如期办出,是因为颁发二期产权证时出错,导致三期的房屋压上了二期的边线,这其中也有政府行政主管部门的原因。某房地产开发公司事后花费大量人力、物力进行协调,最终通过二、三期合并办证,并为朱某等三期业主办出了大产权证。况且朱某早已入住该套房屋,享有其实际权利,“大产权证”迟延并未给其造成任何损失。某房地产开发公司因此认为自己不应向朱某等业主支付这笔违约金。
法院经审理查明上述事实,认为:某房地产开发公司以其已将房屋按时交付给朱某使用为由,欲免除其迟延办理“大产权证”的违约责任这一行为没有法律依据,法院不予支持。至于某房地产开发公司辩称的迟延原因,不属于法律规定可予免责的不可抗力,故由此造成的责任及损失,应由某房地产开发公司自行承担。因双方对于该违约责任的违约金未作约定,且未能在案件审理中达成一致意见,但根据有关司法解释,可以按房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,遂判令被告某房地产开发公司支付朱某等违约金415万余元。
根据《城市房屋权属登记管理办法》的定义,房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记可分为:
(一)总登记;● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-17
(二)初始登记;
(三)转移登记;
(四)变更登记;
(五)他项权利登记;
(六)注销登记。
其中初始登记,即房屋权属的首次登记,是指在房屋建成后房屋的首个权利人向不动产权利登记部门办理的登记,也就是房屋所有权的原始取得登记。
《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。该《办法》第17条第2款规定:“申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”
另外,《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《中华人民共和国物权法》第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
因此,房屋初始登记是取得房屋不动产物权的必经之路,并且未经初始登记将影响之后不动产的转移登记和变更登记。
从以上规定可知,国家对于房屋实行权属登记制度,而开发商要转移其开发的房屋,首先应该进行初始登记,从而取得大产权证。在此基础上,才能够为购房者申请转移登记,办理小产权证。
本案中,朱某与某房地产开发公司在商品房顶售合同中约定,在房屋交付后的3个月内为购房者办理好权属证。但由于开发商自身的原因,没有能够在约定的期限内取得大产权证,从而耽搁了为购房者办理权属证。故其没有在约定的期间内办理好权属证已经构成违约,应该对此承担违约责任。由于双方没有约定违约金,则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第17条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
基于以上分析,法院判决是合法合理的。● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-17
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