建设行政管理部门未撤销建筑证，能否撤销房屋所有权证？

一、案例

1984年8月桂林郑某向桂林欧某购买了房屋一座，该房屋共一座三间，郑某与欧某办理了产权过户手续，郑某取得了证号为30051724号以其名字登记的房屋所有权。此后，郑某对该房进行了扩建。扩建时，郑某取得了某区某乡人民政府颁发的XX农建字第48号建筑证和某区建设局颁发的（1997）第347号建筑证。2000年7月郑某向市房产管理局提出办理产权的申请，同时提交了户口证明、身份证复印件、建筑证两份、原产权证、村委会证明等材料。此后，郑某领取了市房产管理局颁发的30041114号房屋所有权证，产权面积为574.07㎡。2006年5月18日某市房产管理局审查了该产权证，查明：1991年11月市清房三违办公室、市规划管理局《某市清理“三违房屋”违法建筑处理通知书》认定了“你户住房座落在城市总体规划的生活用地上，违反了国务院（1983）国函109号文批准的《城市个人建造住宅办法实施细则》和某市城市总体规划，现根据中华人民共和国城市规划法、市人民政府（1991）88号文件和有关城市规划的法律、法规，对你户违法建筑1-2层298.23㎡处以缓拆处理。”另，1991年市清房领导小组办公室认定“你户建房用地是某乡政府批准的，房屋建筑未经市职能部门批准，按市发（1991）16号文件规定，乡政府批准是越权行为，应视为无效。”市房产管理局遂作出注销郑某30041114号房屋所有权证的具体行政行为。

二、本案各方观点及争议的焦点

郑某认为，其于2000年7月向市房产管理局申请办理房屋产权登记，按规定如实填写了房屋产权登记申请表并提交了建筑证等相关材料。市房产管理局经审查认为符合发证条件，向郑某颁发了第30041114号房屋所有权证。该发证行为程序合法，郑某所提交的材料真实有效。市房产管理局决定中所认定的事实错误，郑某根本不知市清房办有什么结论，所谓的结论也是违反桂政发（1986）90号文件规定的，而原甲山乡政府颁发的甲山农建字第48号建筑证符合该规定，1987年1月市清房小组对郑某进行了罚款并盖章补发此证。1987年—1992年第二次清房，市土地局、市规划局依照市政（1991）88号文件，对郑某进行了罚款并收取了城市配套费，但并未补发《土地使用证》及《准建证》。在未补发《准建证》的情况下，原《准建证》应为有效证件，并不是决定中的误发。房产管理局适用法律错误，郑某所有的房屋既不属于违章建筑，又不属临时建筑，房产管理局适用《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条、第二十五条规定，注销0041114号房屋所有权证适用法律错误，应予撤销。

某市房产管理局认为，房产管理局在不知道该房于1991年已有清房结论的情况下，为郑某办理了房屋产权证。注销权证事实清楚，证据确凿，适用法律正确。1991年11月3日市清房三违建房办公室、市规划局就对该房下达了《清理“三违建房”违法建筑处理通知书》，认定该房屋为违法建筑并处以缓拆处理。同年11月27日，市清防办亦认定：郑某的建房用地是乡政府越权批准，应视为无效。根据事实，郑某房屋属违法建筑，根据《城市房屋权属登记管理办法》，不应予登记。另，郑某办证申报材料不实，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条，房产管理局有权注销房屋权属证书，其具体行政行为事实清楚、证据确凿，适用法律正确，应予维持。

综合本案事实以及双方主张来看，本案法律上的争议焦点实际上在于在建设行政管理未撤销建筑证的情况下，房产管理局能否迳行撤销房屋产权证？

三、问题的解决

我们认为，在上述案件中，郑某在办理产权登记的过程中所递交的证明及相关证书均系政府相关职能部门所颁发、提供的，并非郑某所伪造，而这些证书目前均依法存在。从某市房产管理局查明的事实依据看，不能认定郑某存在申报不实的情形。市房产管理局亦未要求郑某提供相关办公室的通知等材料，某区建设局亦未通过正式途径对建筑证予以撤销。因此，郑某向市房产管理局所提供的办证材料目前仍为合法有效材料。某市房产管理局作出的注销郑某30041114号房屋所有权证的具体行政行为主要证据不足，认定事实不清，依法应予撤销。

行政机关各有其职责范围，后环节工作部门往往需要依赖于前环节工作部门的工作，因此，在本案中，市房产管理局作为后环节工作部门，其撤销房屋产权证的具体行政行为有赖于前环节工作部门即建设局先撤销其颁发的建筑证。只有这样，才不会出现某市房产管理局撤销了房屋产权证，而产权人办理房屋产权证的办证材料依然符合颁发房产证条件的尴尬局面，也就不会出现具体行政行为被法院确认违法并撤销的尴尬后果。为此，正确的工作方法应该是，通过行政机关之间的沟通合作，建议前环节工作部门即建设局先撤销建筑证，在此基础上，房产管理局再注销房屋产权证。

● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-17