在集体土地上建造的无产权证的房子对外出租是否合法有效?
● 桂林律师网_桂林优秀律师事务所_桂林律师宋正发 ● 2010-12-27
2006年3月,李某有一套位于桂林市某新城区门面房(五层),(注:该房屋建造在集体所有权的农村集体土地上,没有房屋产权证),已租赁给王某用于生活居住,租赁期限五年,租金30000元每年。2007年3月,王某经过李某同意,与张某签订《房屋租赁合同》,约定:
1、现经李某同意,房屋转租给张某;2、租赁期限十年,即2007年3月至2017年3月;租金标准为租金每年50000元;3、张某在不破坏原装修的情况下,对一楼重新装修,在不破坏主体墙体的情况下,在二楼扩建一间;等等。
李某书面表示认可上述合同。
合同签订后,2007年5月王某将诉争房屋实际交付给张某,张某向王某支付了租金50000元,亦对此房进行了装修、整改、筹备经营旅店。
同年8月1日,张某由于无消防鉴定,无公安机关的特种行业许可证,被公安机关下达了《限期整改通知书》,决定限期整改七天。同年8月9日,经市公安局某分局消防科出具《消防安全检查意见书》,不同意其开业。但张某要求李某、王某提供该房屋产权证书,未有得到。张某以此为由,一直居住。
2009年10月,张某以李某、王某没有向其提供诉争房屋的产权证书而被公安机关限期整改,致使旅店不能正常经营为由诉至法院,请求法院判令:1、解除《房屋租赁合同》;2、判令李某、王某返还房屋租赁费50000元;3、判令李某、王某赔偿其装修费用30000元;4、判令李某、王某承担本案诉讼费用。
本案如何处理?
该案是否能解除合同,主要取决于是否涉嫌欺诈行为,是否具有隐瞒事实的行为。本案对于张某是知晓李某的该门面不具有产权证。对于没有产权证是否就不能出租呢,这个不是绝对的,只要你合法拥有该门面的使用权或者管理权,你就有权对外出租。另外,从合同目的出发,如果租赁的房屋无法办理相关证照,那就无法经营,无法经营就无法达到合同的目的,从这一点也可以要求解除合同。
至于赔偿损失的问题,就要看谁违约了,对违约方就要承担赔偿责任。
还有,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否则就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。● 桂林律师网_桂林优秀律师事务所_桂林律师宋正发 ● 2010-12-27
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