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借用他人名义按揭购房产生的房屋产权纠纷
  发表日期:2009年7月11日    本文共浏览15277 次      作者:桂林律师宋正发   【编辑录入:szf2008
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借用他人名义按揭购房产生的房屋产权纠纷

 

本案是一起宋正发律师代理的借用他人名义按揭购房产生的房屋产权纠纷的成功案例。

本案宋正发律师代理的是被告陈江华,陈江华是北京人,在桂林某企业上班,想买临桂的商品房,但其因没有桂林本地户口,不具备按揭贷款购房的条件,因此就与同单位的桂林当地人原告王延庆书面约定,借用王延庆的名义按揭购房,然后再过户给陈江华。所以,购房合同是王延庆的名字,银行按揭贷款也是王延庆的名字,但被告陈江华是实际购房人,承担按揭购房的出资义务,应当获得所购之房的所有权。但原告王延庆想要该房产,不同意过户给陈江华,因此就引发诉讼。

最后,法院经过审理认定原告王延庆购买的房屋是基于被告陈江华的委托,以自己的名义实施的代理行为,是一种隐名代理行为。因此法院判决驳回原告王延庆的诉讼请求,确认被告陈江华为该房屋的所有权人。

宋正发律师认为,法院的判决涉及到对合同法中委托合同的理解和适用的问题,其认定是正确的,法院引用了“隐名代理”的概念,法院在本案的判决中提及的“隐名代理”其实就是“间接代理”。

合同法第四百零二条规定,关于“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同”的内容,即是间接代理的规定。同时,第四百零三条第一款和第二款关于“受托人应当向委托书人披露第三人”及“受托人应当向第三人披露委托人”的规定,就是隐名代理的“披露”条件。因本案陈江华始终履行着付款义务,没有发生本条所规定的情形。

民法通则中关于代理内容的规定,是没有间接代理的规定,只是有直接代理的规定。同时明确规定:代理行为所产生的法律效果由被代理人承担。但随着市场经济的发展和深化,在经济活动中以间接委托形式出现的隐名代理不断出现,因此合同法对这一委托代理行为作出了明确规定,以明确委托人、受托人及不确定的第三人的权利义务关系。

本案中法院的判决维护了委托人的合法权益是正确的。

● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-7-11 

法条链接:

《中华人民共和国民法通则》

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人的约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。

《中华人民共和国合同法》

第四百零二条  受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

第四百零三条  受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-7-11


责任编辑:szf2008

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